河北省商品房预售资金监管(河北省商品房预售资金监管办法)

预售资金监管账户是什么意思

房地产相关管理部门和银行对商品房部分预售资金进行第三方监管的账户为预售资金监管账户。房地产开发公司必须将预售资金存入银行特别监管的账户，只能用于房屋主体的建设，不得随意取出和使用。

资本监管，又称第三方监管，主要用于房地产交易项目。这意味着房地产管理部门将与银行和合格的机构合作，开立特殊的现金监管账户，而不是通过中介公司交易买卖双方的资金。现金监管账户属于银行。买方在规定期限内转让资金后，应将资金转入原业主账户，否则转入买方账户。因此，资本监管要求买卖双方在监管银行有账户，银行是资本监管的主体，以确保交易资金的安全，维护双方的权益。

预售资金监管银行的作用

预售资金监管银行可以防止资金被挪作他用，导致建筑未完工，成为未完工的建筑。一旦预售资金不能挪作他用，一些开发商可能会因资金链紧张而迅速开展建设项目或促销项目。此时，第三方监管机构需要尽快收回资金以稳定房价。

商品房预售资金监管迎新变局 多地已先行优化

继今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。

为什么新政出台不到3个月就要进行优化?应该如何优化?接受证券时报记者采访的业内人士认为，全国性新政出台后地方执行效果不明显，需要继续完善，建议合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，适当降低预售资金留存比例，优化预售资金支取节点等。

另外，证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。

已出全国性政策 执行效果不明显

今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。

对于时隔不到3个月中央就提出要“优化”预售资金监管的原因，中银证券房地产行业研究员夏亦丰认为，虽然全国性管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力。但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。她认为，中央政治局会议提出要“优化”，体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。

“此前全国预售资金监管的统一政策出台后，政策效果不明显，因为地方采取了保护主义，担心出烂尾楼，所以地方上执行的效果不明显，这也跟房企的流动性风险有关系。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时也表示，尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取，导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。2月住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，但是这仍然解决不了问题，需要继续完善。

预售资金边际放松 有望切实落地执行

对于如何优化预售资金监管政策，李宇嘉认为，新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持(比如容积率奖励，规划调整等)，资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。

夏亦丰认为，未来预售资金监管可能的改进方向包括：合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金;不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低;进一步放开预售资金的监管时间点。

“银行保函的方式从理论上看是个好办法，但也存在问题，就是银行开一套保函要收手续费，这个费用也不低，这就等于又贷了一笔款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说，从支取节点方面优化预售资金监管可能更好，最重要的是监管额度要明确。

证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，连云港、惠州、徐州、梅州、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产措施中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。

如长春、连云港、徐州都提出采取担保方式。长春提出，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金;连云港提出，要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。

长春、徐州、梅州、岳阳等地还都提出优化商品房预售监管资金支取节点。

其中，徐州提出，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金;梅州提出，增加预售款提取次数，对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目，在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下，至竣工验收备案前，视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1~2次预售款提取次数。

夏亦丰预计，未来部分城市预售资金的边际放松在执行层面有望切实落地。

多地收紧新建商品房预售资金监管 整治“烂尾楼”

下半年以来，已有多地发布新建商品房预售资金监管新规。

近日，银川市住房和城乡建设局发布了《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》（下称《办法》），旨在规范房地产开发企业的预售资金收存和使用，重点防范由于房地产开发企业资金管理不善，建设资金挪作他用而导致的在建工程搁浅问题。《办法》将于12月1日起施行。

除了银川市，自7月以来，泸州、嘉兴、石家庄、福州等地住建局也接连发布有关收紧新建商品房预售资金监管的新规。

10月21日，据北京市住建委消息，为维护房地产市场秩序，北京住建委、中国人民银行营业管理部、北京银保监局组织各区于10月至12月开展启动对商品房预售资金监管的专项检查。

北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周清杰告诉记者，今年下半年，各地出台的有关加强预售资金监管政策，是在新一轮稳定房价的大趋势下，通过规范预售资金来防范化解房地产金融风险的做法。

针对监管问题多次调控

商品房预售资金监管，是将商业银行作为监管的第三方，房地产开发企业把预售资金存入银行专用的监管账户，监管资金专用于本项目建设，经由银行按工程进度拨付，不得随意支取、使用。

记者了解，银川出台的《办法》是对今年2月出台的《银川市新建商品房预售资金监管办法（草案）》的补充与再度收紧。“专户专存、专款专用”是此次监管新规的核心原则。《办法》称，银川市将建立统一的新建商品房预售资金监管系统，通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。

“结合过往教训和当下形势，对于有资金沉淀的商业领域，如房地产行业，制定严格的资金用途监管机制是必要的。”我爱我家集团前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖告诉记者。

根据媒体报道，截至今年8月，银川市三区有超过二十个“烂尾楼”项目正在协调待解决，共涉及近4万余名购房群众。

为确保预售资金用于商品房项目建设，银川市针对监管问题进行了多次调控。自2019年1月起，银川市审批服务管理局开展了银川市商品房预售资金监管试点工作。今年5月15日，银川市住建局发文称，将“强化房地产开发企业‘红黑名单’管理”， 着力打击“烂尾楼”和非法集资。9月4日，银川市住建局开展“银川市房地产行业专项检查”，整治楼盘开发期间，房地产开发商变相囤积房源、捂盘惜售的现象。

整体来看，银川市人口基数小、流入少，房地产市场发展尚不成熟。据中指数据库近五年的房地产成交监控情况显示，银川市2014年库存量巨大，去化周期高达六年。

“作为三线城市，银川市购房需求有限，为预防出现2014、2015年间由于开发量大而导致的库存积压等问题，银川市出台了更严格、正规的市场监管政策，这对于市场的平稳运行起到比较好的支持作用。”中指研究院西安分院负责人石蕊告诉记者。

多地疫情期间曾放宽管制

今年上半年，受疫情影响，山东、福建以及长春、武汉、无锡、宁夏等多个省市为减轻企业压力，一度放宽对房地产企业的预售资金拨付管制。

今年3月，长春市住房保障和房屋管理局发布《关于有效应对疫情支持房地产开发企业共克时艰的政策措施》。该政策规定，对已缴存商品房预售资金且依法依规诚信经营的房地产开发企业，如有新建或者续建项目，允许申请提取监管账户资金金额不超过50%的资金用于工程建设。新销售的商品房暂停预售资金监管。

银川市审批服务管理局负责人介绍，今年年初，为助力企业复工复产，保障工程项目正常建设，银川市审批服务管理局开展试点工作，依据企业申请，为翡翠花园、中海悦府等项目完成银行保函置换监管资金工作，缓解企业资金压力。目前该试点工作已经结束。

据记者统计，在疫情期间，各地放宽新建商品房预售资金监管的措施多于今年6月30日截止。

实行分级监管政策

胡景晖认为，在“一城一策”、因城施策的背景下，不同地区楼市的资金监管呈现相近态势，侧面印证了近期内这些地区可能出现了房企资金链断裂问题，或有楼盘烂尾的迹象。

据人民法院公告网公开信息显示，截至10月20日，今年全国范围内企业名称带“房地产”字眼的房地产企业共390家发布破产公告，其中，中小企业占比大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，监管不是打压，虽然会使房企可用资金压力增大，但这恰恰利好于资金实力强的优质企业进入。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示认同。他认为，资金监管只针对于建设资金，而这一部分成本占总成本比重低。房地产企业理应留足这部分的资金余量，否则就表明其自身抗风险能力弱，进而存在工程烂尾的风险。

据记者观察，各地出台的商品房预售资金监管新规中，纷纷强调以银行保函免同等额度的重点监管资金方式，旨在实行分级化监管。

沧州预售资金监管意见稿：如房款不进入监管账号，购房合同无效

7月12日，河北省沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求<沧州市商品房预售资金监管办法>（征求意见稿）意见的公告》（以下简称“《意见稿》”）。

购房合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效”

监管账户信息实时传输给监管部门。《意见稿》显示，监管银行在监管部门指导、监督下，预售人可选择监管银行，对监管账户进行监管。与开发企业签订监管协议后，须在监管项目售楼处设置监管账户专用存储设备，且能够与监管部门信息系统联网，达到监管账户信息即时传递与交换。

预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。

商品房预售资金监管协议格式文本由沧州市住房和城乡建设局、中国人民银行沧州市中心支行和中国银行保险监督管理委员会沧州监管分局共同拟定。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。

未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

对施工、材料购置等资金额度重点监管

对于监管账户资金的使用，《意见稿》明确提出，商品房预售资金应全部存入监管账户，由监管银行对监管账户中用于建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程等费用的资金额度进行重点监管（以下简称“重点监管资金额度”）。

文件明确了重点监管资金的额度，即根据工程项目实际情况确定，计算方法为：项目规划总建筑面积×4000-4500元/平方米。

为使监管资金有效利用，沧州市提出，预售资金达不到重点监管资金额度，可以凭其监管银行以外的符合条件的商业银行或金融机构出具不可撤销见索即付现金保函，免除同等额度的重点监管资金额度。

房地产开发企业应当承诺保函到期前不发生保函违约情形。出现保函违约情形的，监管部门应当按照规定向保函出具银行或机构发起索赔，索赔资金额度为通过银行或机构保函已拨付的重点监管资金。

监管部门根据工程形象进度节点逐步降低重点监管资金额度，降低梯度为重点监管资金额度减去工程进度款。

建立商品房预售资金直接收取机制，售楼处设监管账户专用设备

为保证预售资金进入监管账户，沧州市在《意见稿》中提出，商品房预售所得款项，应全部存入监管账户，预售人不得直接收存房价款。购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理中心应当将按揭贷款或住房公积金贷款直接发放到该监管账户。

同时，沧州市将建立商品房预售资金直接收取机制，由购房人将购房款（包括定金等一切形式的购房款）直接存入监管项目售楼处设置的监管账户专用设备。

预售人应当自签约之日起30日内，向监管部门办理商品房网签备案手续。

房地产开发企业应将商品房预售资金监管相关规定告知购房人，并在销售现场显著位置公示预售资金监管协议监管银行和监管账号。

资金拨付：直接支付给收款人

重点监管资金收存足额后，在相应的工程形象进度节点，监管账户实际留存重点监管资金超出应当留存额度的，房地产开发企业可以向监管部门申请使用超出部分的重点监管资金，支付工程款项。

重点监管资金原则上支付对象为项目工程施工单位，房地产开发企业在申领商品房预售许可证之前确已提前支付工程款项，经监管部门审核符合条件的，该部分资金可以拨付到房地产开发企业。

资金拨付流程显示，预售人申请使用商品房预售款时，提交《商品房预售款使用申请表》及下列相关资料：

1.用于支付工程款的：提供施工单位出具的工程款发票和施工合同，原件查验后留存复印件，直接划入施工单位账户。

2.用于购买建筑材料、设备的：提供供货单位出具的购销合同和发票，原件查验后留存复印件，直接划入供货单位账户。

3.用于支付设计、监理费用的：提供设计和监理单位出具的合同和发票，原件查验后留存复印件，直接划入设计和监理单位账户。

4.用于支付行政事业收费或税款的：提供缴款（税）通知书，原件查验后留存复印件，直接划入行政事业收费或纳税账户。

5.用于归还银行贷款的：提供借款合同和余额明细，经监管部门审核同意后划拨。

6.用于退房退款的：提供退房说明申请和已注销的商品房买卖合同，直接拨入退房人账户。

意见稿明确各方责任

监管银行应当按照监管规定履行监管协议，对进入专用账户的预售资金收支情况进行日常管理，定期向当地监管部门报送专用账户收支情况。

未经监管部门同意，监管银行不得自行“抽贷”、“断贷”，如有违反，则视为“监守自盗”行为。遇有司法查封、冻结、划扣的情形，监管银行要按照最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行联合下发《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》规定执行。

监管项目的施工、监理等单位提供虚假证明或者采取其他方式协助预售人违规使用商品房预售资金的，应当承担相应的法律责任，并由监管部门将其行为记入企业的诚信档案，实施联合惩戒。

监管银行违反本办法规定，拒收、拒付或擅自拨付商品房预售资金，或者违规使用商品房预售资金，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应法律责任外，由其上级主管部门依法处理，并不得再承担商品房预售资金的监管;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

石家庄新建商品房预售资金监管办法征求意见稿发布

11月30日，凤凰网房产从石家庄市住房和城乡建设局获悉，《石家庄市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》公开征求意见发布。

通知显示，项目取得预售许可的工程节点至竣工验收备案期间的工程建设投入为项目重点监管资金，其余为非重点监管资金。重点监管资金必须用于本项目工程建设，保障工程顺利建成。非重点监管资金优先用于本项目工程建设，可偿还项目贷款及房地产开发企业正常经营性支出。房地产开发企业应保证在取得《商品房预售许可证》后2个月内通过预售房款或自有资金打入监管账户，确保监管账户余额达到重点监管资金总额要求，否则将暂停其对应预售许可证范围的网签业务。重点监管资金入账达到要求后，方可继续进行网签。

原文如下：

石家庄市新建商品房预售资金监管办法

（征求意见稿）

第一条 为促进房地产市场平稳健康发展，保护购房人的合法权益，规范新建商品房预售资金监督管理，保障工程建设顺利完成，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、石家庄市人民政府办公室《关于治理房地产开发领域违法建设建立健全长效机制的实施意见》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市范围内取得《商品房预售许可证》的项目实施资金监管适用本办法。

第三条 市住房和城乡建设局负责对各县（市、区）新建商品房预售资金监管工作的指导监督。各县（市、区）住房和城乡建设部门是新建商品房预售资金的监督管理机构（以下简称监管机构），负责本区域内新建商品房预售资金的日常监督管理工作。

第四条 监管机构应当使用全市统一的房地产交易资金监管信息系统并建立相应的管理制度，对新建商品房预售监管资金的缴存、支取进行监督管理。

第五条 新建商品房预售资金监管期限，自项目核发《商品房预售许可证》开始，至项目取得《建设工程竣工验收备案证》止。

第六条 本市范围内从事新建商品房预售资金监管业务的商业银行应满足预售资金监管系统的技术要求，市级分行与市住房和城乡建设局签订《新建商品房预售资金监管合作协议》，确定从事预售资金监管业务的监管银行。市住房和城乡建设局每年在官方网站对监管银行进行公示，未经公示的商业银行不得从事预售资金监管业务。

第七条 房地产开发企业可自主选择经公示后的监管银行，与监管机构和监管银行三方共同签订新建商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议），按照一个预售许可证对应一个账户的原则在监管银行开立专用账户。各金融机构不得为开发企业设立除监管账户以外的其他收存预售资金账户。监管账户不可支取现金，不得办理查询以外的网上银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户。

商品房预售许可证应载明预售资金监管银行及账号。

第八条 签订监管协议时，房地产开发企业应提供以下材料：

（一）石家庄市新建商品房预售资金监管申请书；

（二）营业执照；

（三）法定代表人身份证；

（四）委托代理人授权委托书和身份证；

（五）国有土地使用权出让合同；

（六）属于被动式超低能耗建筑、装配式建筑的，应提供相应证明材料。

监管银行应提供下列材料：

（一）营业执照；

（二）法定代表人或负责人身份证；

（三）中华人民共和国金融许可证；

（四）委托代理人授权委托书和身份证。

第九条 房地产开发企业应将监管银行及监管账号在售楼场所进行公示。购房人应将预订款、首付款等款项存入监管账户，贷款银行应将按揭贷款全部存入监管账户。开发企业、监管银行应在销售现场提供与监管账户相关联的POS机等必要协助，方便购房人缴存购房款。

第十条 项目取得预售许可的工程节点至竣工验收备案期间的工程建设投入为项目重点监管资金，其余为非重点监管资金。重点监管资金必须用于本项目工程建设，保障工程顺利建成。非重点监管资金优先用于本项目工程建设，可偿还项目贷款及房地产开发企业正常经营性支出。

项目重点监管资金总额应在商品房预售监管协议中予以载明。房地产开发企业应保证在取得《商品房预售许可证》后2个月内通过预售房款或自有资金打入监管账户，确保监管账户余额达到重点监管资金总额要求，否则将暂停其对应预售许可证范围的网签业务。重点监管资金入账达到要求后，方可继续进行网签。

项目重点监管资金缴存标准由市、县住房和城乡建设局定期调整公布。

第十一条 房地产开发企业申请使用商品房预售重点监管资金，应当按照工程建设进度控制节点向监管机构提出用款申请（1个预售许可证含多幢房屋的，工程建设进度控制节点按其中进度最低的实际节点计算），并不得突破规定的重点监管资金缴存标准。房地产开发企业应当提交以下资料，并对材料的真实性负责：

（一）企业用款申请表；

（二）工程建设进度相关证明材料及影像资料；

（三）授权委托书及受托人身份证复印件；

（四）需要提供的其他材料。

监管机构应及时审核提交资料、勘验现场并留取影像资料，符合支取条件的，应当在2个工作日内办理。

监管银行依据监管机构的审核意见，对房地产开发企业签订的施工、供货、设备安装等合同进行核对，其中房地产开发企业已经向施工、供货、设备安装等单位拨付款项的，提供发票等正式付款证明，监管银行可直接将款项拨付给房地产开发企业；未向上述单位拨付款项的，房地产开发企业提供施工、供货、设备安装等单位的银行账户。符合条件的，及时予以拨付;不符合条件的，应向监管机构书面告知相关情况，并向房地产开发企业出具不予拨付通知书。

房地产开发企业申请使用非重点监管资金的，应向监管机构、监管银行提供优先用于本项目工程建设的承诺书（注明支取金额和用途）。

第十二条 实行差异化监管，根据房地产开发产企业信用信息记录，经监管机构申报、市住建局批准可调整相应资金监管额度：

（一）房地产开发企业有“良好行为”信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的80%。

（二）房地产开发企业有“不良行为”信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的110%。

（三）房地产开发企业被列入“黑名单”的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的120%。

第十三条 取得《建设工程竣工验收备案证》的，终止监管，资金监管机构在2个工作日内解除对监管账户的监管。

第十四条 有关部门对监管账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务向有关部门提供预售资金监管有关文件规定及监管协议等，以说明新建商品房预售资金及监管专用账户的性质，并当日书面告知监管机构。房地产开发企业应当用自有资金补足扣划资金，因无法补足监管资金而影响后续工程建设的，开发企业应承担相应法律责任。

第十五条 房地产开发企业与购房人解除商品房预售合同的，由房地产开发企业自行结算退款。

第十六条 对从事房地产开发三年以上、服从行业管理、积极解决购房人合理诉求的房地产开发企业，可通过银行保函方式替代同等金额的重点监管资金。对于新成立的房地产开发企业，由其控股公司（成立三年以上）出具股权证明并承诺承担连带责任的，也可申请保函方式。

（一）保函金额：按照项目实际工程节点对应的项目重点监管资金总额核算保函额度。

（二）保函期限：自保函生效之日起至取得《建设工程竣工验收备案证》止。

（三）保函银行：保函银行应为非监管银行，出具保函应为见索即付保函。

（四）监管银行：监管银行应对保函银行上级行的授权文件、保函银行出具的见索即付性保函的合法性、担保及赔付能力、金额及期限等情况进行审核。

（五）监管项目发生索赔事项时，监管银行应当在收到监管机构出具的《新建商品房预售资金监管项目索赔事项通知》后，1个工作日内要求保函银行予以赔付。如保函银行未按期履行赔偿责任，则由监管银行在6个工作日内先行垫付索赔资金，再向保函银行追偿。

（六）房地产开发企业申请使用监管资金的，按照第十一条相关规定执行。

（七）办理程序

1、房地产开发企业向监管机构提出保函替代同等额度重点监管资金的申请，提交以下资料：

（1）石家庄市新建商品房预售监管资金保函监管申请表；

（2）保函银行营业执照、法定代表人（负责人）身份证、委托代理人身份证、授权委托书，见索即付性保函及保函银行上级行的授权文件；

（3）在《石家庄日报》等市级报刊或市住房和城乡建设局官方网站向购房群众、施工单位等相关利害关系人已发出的公告声明，公告内容为银行保函生效后将视为保函替代同等额度的重点监管资金。

2、监管机构对提交材料进行初审，符合条件的，报市、县住房和城乡建设局批准。

第十七条 房地产开发企业应严格按照本办法规定缴存、使用预售监管资金，保障工程顺利建设。房地产开发企业不得出现下列行为：

（一）未将监管银行及监管账号在售楼场所进行公示的；

（二）引导购房人应将预订款、首付款等款项存入非监管账户的；

（三）提供虚假证明违规支取、挪用监管资金的；

（四）作出虚假承诺，未将预售监管资金优先用于保障本项目工程建设的。

第十八条 监管机构应定期对开发企业的预售资金缴存和支取情况进行监督检查，对违反第十七条规定的，应约谈企业整改，并可以采取暂停监管资金拨付、暂停网签、记入信用信息记录和移交相关部门实施行政处罚等措施，涉嫌犯罪的，移交公安部门查处。

监管机构的工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的依法予以处理。

第十九条 监管银行应按本办法规定及商品房资金监管三方协议约定履行监管义务，有下列行为之一的，监管机构可提请市住房和城乡建设局取消所属银行系统在我市从事预售资金监管业务的资格。

（一）擅自拨付或者挪用资金的；

（二）按揭贷款未存入预售资金监管账户的；

（三）按揭款放贷银行在商品房办理预售合同备案前发放按揭贷款的。

市级分行应加强对从事新建商品房预售资金监管业务的相关支行进行指导和监督，确保监管资金规范使用。

第二十条 施工、监理等单位提供虚假证明或采取其他方式为房地产开发企业违规支取监管资金的，应当承担相应的法律责任。

第二十一条 本办法自印发之日起执行。按原商品房预售资金监管政策实施资金监管的项目继续按原政策执行，其中现有监管账户余额满足本办法规定对应节点重点监管资金标准的，可以申请按本办法实施监管。

第二十二条 本办法有效期五年，由市住房和城乡建设局负责解释。

楼市“监管风”再度吹起：多地加强商品房预售资金监管

今年以来，房地产行业刮起一阵“监管风”。就在近期，多个省市还把“监管风”吹向了商品房预售资金。

8日，广东省佛山市住建局印发了《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，《办法》显示为进一步完善商品房预售款的监督管理，房地产开发企业在申请商品房预售许可前开设商品房预售款专用账户，存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工。开发商留存监管及可提取使用的额度，视项目建设进展而定。同日，四川省成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》，《通知》显示预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩并根据信用等级动态调整监管额度，对于预收款将实行专户存储、全程监管，如果开发商违反相关规定，在其整改期间将暂停预售商品房网签备案系统使用权限。

此外，湖南株洲、云南昆明、山西太原等城市近日也发布了新建商品房预售资金监管办法。多地出台相关政策，加大商品房预售资金监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设。从源头杜绝烂尾楼的产生。据贝壳研究院最新统计，2020年以来已有近26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则。

商品房预售资金，指的是预售人将其开发建设的商品房在取得预售许可之后、竣工备案之前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的全部预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款。开发企业在监管银行开设监管账户，购房人购买预售商品房的资金便存在这个专用账户中。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，预售资金监管政策已经出现拐点，上半年是放宽，下半年则有所收紧，从政策的导向看，是要保证资金运转的安全性，防范房地产领域的金融风险。在房企的资金中，预售资金的监管容易架空。经营方面，若没有此类预售资金监管，房企容易放大金融风险或经营风险。因此，预售资金的监管实际上是从行业发展的角度出发，属于梳理房地产开发流程的政策体现。

值得注意的是，多地实行商品房预售资金监管的情况下，预售商品房买卖中仍存在不少纠纷，由此带来的取消商品房预售制度呼声多不断。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，近期在融资环境趋紧下，越来越多的城市加强商品房预售资金的监管，避免开发商拿到回款后跑路现象的发生，在三道红线压顶下，行业资金压力更甚，建立商品房资金监管的细化制度尤其重要。

多地加强商品房预售资金监管 “专款专用”

近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。

近日，多地出台相关政策，加大商品房预售资金监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设。

在市级层面，湖南株洲、云南昆明、山西太原近日发布了新建商品房预售资金监管办法。

湖南省株洲市住建局近日印发了新修订的《株洲市新建商品房预售资金监管办法》，要求新建商品房预售资金监管遵循专户专存、专款专用、进度控制、无偿监管的原则，全部纳入监管范围。监管期限自核发《商品房预售许可证》起，一直到预售商品房办理不动产首次登记并解除监管为止。

12月2日，山西省太原市下发了《太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）的通知》，通知指出，要确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设，新建商品房预售资金实行全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。

12月1日，昆明市人民政府办公室发布了《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》，内容涉及预售资金监管范围、归集、使用等多方面。

在省级层面，江西省住建厅、江西银保监局近期联合印发了《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》。通知提出，房地产开发企业在申请商品房预售许可前要确定监管银行，并以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户，预售资金应全部存入预售资金监管专用账户。

商品房预售资金监管与商品房预售制度息息相关。目前，绝大多数房地产销售采取的是商品房预售模式，即房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。“先交钱，再交房”的预付方式给购房者带来一定风险。

与此同时，不少地方预售资金监管还存在空白，也有一些地方虽有相关预售资金监管办法，但执行不到位。比如，一些开发企业让购房者将本该打入监管账户的资金打入其他账户便于开发企业自行操控，也有一些企业提供不真实的文件骗取银行提前拨付监管账户中的资金。

北京房地产业协会秘书长陈志表示，近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。

据了解，今年以来，各地加强预售资金监管的相关政策主要集中在几个方面：要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。

在多地发布预售资金监管办法的同时，也有地方开展了对预售资金监管落实情况的专项检查。北京市第四季度在全市范围内启动了预售资金监管专项检查。重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查。

业内专家表示，商品房预售资金监管的加强，有助于通过“专款专用”防止房地产开发项目烂尾，维护购房人利益，确保房地产市场秩序良性运行。（经济日报-中国经济网记者 亢 舒）