建设工程价款折价(建设工程折价补偿)

建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权，仅限于建筑物的价值部分如何理解？

承包人依据《民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”之规定享有优先受偿权时，对于已修建的房屋进行处置，势必会涉及到对房屋占用的土地一并处置。但土地作为不动产具有独立的价值，其价值不一依附于已修建的房屋，相反，已修建的房屋处置不能跟土地区分开来。那个，基于房地一体原则，承包人享有的优先受偿权范围及于土地的价值吗？

该条规定的建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。所以，当房屋和土地一起处置时，势必会由鉴定机构对房屋和土地的价值进行分别评估，再按比例进行分配总价款。

建设工程施工合同的提到了“工程折价”，我想知道折价以后该工程还属于发包人的吗？

四川资深建筑律师张笛律师认为，合同法第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”你所提到的工程折价，应该就是该条规定的内容。

最高人民法院法释“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”的司法解释(下简称最高人民法院司法解释)，明确规定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。

如果发生折价确实对发包方不利，但是，注意法条规定是“承包人可以与发包人协议”而不是必须，折价太低，发包人可以不予同意。

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复的法规内容

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。自2002年6月27日起施行。

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

扩展资料

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应用：

1、如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人（开发商）已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠承包费用时，即可能发生承包人工程价款优先受偿权与消费者权利的冲突。

2、在已经办理产权过户登记的情形下，消费者已经取得房屋所有权，就该房屋而言，工程价款优先受偿权已归于消灭，自不待言。

3、在开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下，该房屋仍属于开发商所有，仍在工程价款优先受偿权的标的物范围内。

4、如果允许承包人行使工程价款优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，因此应不允许承包人行使工程价款优先受偿权。

5、实质是承包人利益与消费者利益比较，消费者属于生存利益，应当优先，承包人属于经营利益，应退居其次 。

参考资料来源：百度百科-最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

什么是工程折价

成都资深建筑律师张笛律师认为，你所提到的建设工程施工合同中通用条款中的33.4条工程折价，其实是指，《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）中的33.4条，全文如下：

33.4发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款。发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

该条是依据合同法第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”你所提到的工程折价，就是指当发包方无力支付工程款时，将承包人为其修建好的工程折合成价款交给承包人，意即以工程抵欠款。