开发商拖欠工程款烂尾(开发商拖欠工程款怎么办)

广西一女子花钱买的商铺烂尾，开发商承诺退钱却无着落！如何维权？

由于开发商融资环境收紧，房企回笼资金成难题。不少知名开发商陆续曝出资金状况堪忧、楼盘停工的消息，甚至还有房企宣布破产。这些消息让不少购买了期房的业主心存担忧，担忧自己或将面临楼盘烂尾问题。

有两种情形楼盘烂尾，一种是已完工的，另一种是未完工的。如果楼盘已经完工，购房者应及时向房管部门咨询办理房产证。如购房人已付清房贷，可以凭相关部门开具的开发商注销证明和购房合同原件等资料，申请办理房产证并取得房屋所有权。

“房款和违约金一共40多万元，2007年法院判决至今开发商都没有赔付给我，现在他们又有资金继续建楼了，我还能要回我的钱吗？”李女士来到南宁市青秀区人民检察院12309检察服务中心，向检察官诉说自己被某开发商拖欠房款和违约金的遭遇。

原来，早在2003年底，李女士与某开发商签订了购买某商场铺面的合同，然而过了交付的时间，李女士未接到开发商交付验收的通知。心存疑惑的她去到工地现场，发现商场处于烂尾状态。无奈之下李女士向法院提起诉讼，要求开发商解除合同。

烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。还有一些楼房主体结构虽已封顶建设完成，但因还未进行管线铺设或办理房屋竣工验收等手续，成为了烂尾楼。

烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

转眼15年过去了。每每路过烂尾的商场，李女士都忍不住多看两眼。近期，她发现原本烂尾的商场恢复了建设、装修，甚至开始对外招租。意识到开发商有能力和资本清偿债务，她多次向有关部门反映申诉，但未取得实质性进展。走投无路的李女士于是走进青秀区检察院，寻求帮助。

青秀区检察院民事检察部门收到案件线索后，立即抽调精干力量组成办案组，调阅15年前的审判与执行卷宗，对案情进行梳理。检察官充分运用调查核实权，向多个金融机构、市场监督管理部门调查取证，主动听取当事人意见，查阅会计账簿，对某开发商的履行能力进行分析研判。经过审查，办案组判断案件有继续执行的可能。

由于购房人的付款方式存在差异，因此面对这种情况，首先要确定房屋产权现状，是否存在抵押等情况。在确定产权后，购房人可团结一致与开发商进行交涉，共同维权。在企业无力自救，没有投资人直接接盘的情况下，购房人可以根据《破产法》的相关规定申请开发商进行重整或者破产清算，房地产企业进入破产程序后，政府和法院出于维稳的需要，通常会支持破产的房地产企业重整。

有时政府还会为破产企业提供一些特殊的帮助，以达到维稳的目的，故房地产企业破产后以重整居多，重整方案通过后，通过投资人资金的注入或共益债的引进，项目复工建设，解决烂尾楼的问题。

青秀区检察院向执行法院发出检察建议，建议恢复对该案的执行。执行法院复函认可某开发商有可供执行的财产，对执行中的问题进行了说明，并表示已对该案恢复执行程序，采取执行措施。

若购房人发现房屋迟迟无法办理产权证，应积极通过法律手段进行维权，而不要心存侥幸，以免产生不必要的损失。若您遇到类似问题亦可以咨询专业律师，帮助您更好地维护自身合法权益。

恒大系企业被告，拖欠工程款4个亿，恒大地产为何频频暴雷？

这是因为现在的房地产不好做。恒大地产在此前的时候确实是在房地产上面获得了丰厚的利润，可是从目前的情况来讲，房地产的情形并不像以往那样好。恒大地产旗下的分公司一直处于亏损的状况，那么像这样的状况频繁出现的话，恒大地产又能够坚持多久呢？

在此前的时候房地产可以说是各大开发商热衷的板块，那么在前几年房地产这个行业的发展确实也是有目共睹的，很多的开发商都在其中获得了丰厚的利润。恒大地产他也是凭借着在房地产领域的投资，所以说获得了很高的报酬，但是从目前的状况来讲，房地产行业相对于前几年来说并不那样的景气。主要是由于相关政府一直在限制炒房热潮，如果说不对这个热潮进行限制的话，那么房地产仍然会成为热门的投资板块。

在以往的时候房子主要是用来住的，但是随着房地产行业的发展，很多的人开始将投资的眼光转移到了房地产上面，一些人从开发商的手中去购买房子，但是本意不是为了居住而是用作投资。房价被越炒越高，真正需要房子的人住不到房子，而购买了房子的人却有大量的闲置，所以说就导致了资源的浪费以及不平衡。

因此相关的部门才会出台相关的政策去限制这样炒房的手法，在这种政策出台之后，房地产出现了冷却的局面。那么像这一种地产公司自然也不会像原来一样拥有丰厚的利润了，所以说目前的恒大地产相对于原来来讲才不那么景气。主要也是由于受到了现在大形势的影响，如果说这个形势持续出现的话，那么恒大地产的利润相对原来来说可能只会急剧缩水。

工程项目烂尾收尾工作无法继续如何脱身退出

“烂尾楼”主要指被迫停工停建的房地产开发项目和棚户区改项目（市场化运作），其造成了大量的资源浪费，更严重损害了消费者权益。项目烂尾的原因错综复杂，包括资金链断裂、债权债务纠纷、涉法涉诉、建设手续不齐全、政府叫停等内外部原因。由于开发商资金不足在烂尾成因中占比最大，因此成为了各地政府的主要防范对象。

对于开发商资金不足，可以分3种情况看待：一是资金计划出现意外，且预售款垫付和施工方垫资皆无力解决；二是市场环境预判失败，导致预售不畅；三是开发商将数额巨大的预收款挪作他用。从根本上说，是开发商对项目未深入进行可行性研究、市场风险应变能力低和经营不善等自身因素造成的。

针对其中的垫资施工问题，2019年7月1日起施行的《政府投资条例》已立法禁止了政府投资项目中的施工单位垫资施工行为。在这一法律背景下，运用行政手段和金融手段实现对于烂尾风险的长效转移是各地的主要做法。

1、重点监管预售资金

12月13日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》。办法拟对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件，取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍。

西安的做法主要针对《城市房地产管理法》虽明确要求“开发商必须将预售款用于房屋建设中，不得挪作他用”，但未对由谁监管、怎样监管、监管范围做出说明的法律空白，致力于保证建设工程按期竣工交付，防止资金挪用形成新的烂尾工程。

与西安市采取了相似思路的是今年4月大庆市住建局联合银保监局等部门印发的《关于开展全市房地产“烂尾楼”专项整治的工作方案》，方案要求“严格落实商品房预售资金监管制度，房地产开发企业须将预售资金全部缴入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、另作他用”。将预售资金存入监管账户后，资金收存、支取、使用将处于政府的实时监管之下，违规行为能够得到有效约束。

除了以行政手段保证工程款支付外，金融手段也是多地转移欠款风险的主要措施，包括金融信贷支持力度的加大，以及工程款支付保证保险的应用。

2、信贷支持工程建设

同样在大庆市《关于开展全市房地产“烂尾楼”专项整治的工作方案》中，方案还赞成金融部门在风险可控、商业可持续的前提下，加大金融信贷支持力度，通过信用担保等方式帮助企业解决资金难题。

这主要针对实践中开发商出现资金短缺后个别银行或供应商申请诉讼保全措施，而引起连锁反应最终导致项目烂尾的现象，也与2018年《中国银保监会办公厅关于进一步做好信贷工作 提升服务实体经济质效的通知》提出的“对符合授信条件但遇到暂时经营困难的企业，要继续予以资金支持，不应盲目抽贷、断贷”、“对必要的在建项目要避免资金断供、工程烂尾”一脉相承。

其中，信用担保是保障债权实现、促进资金融通的金融支持工具，主要通过第三方转移信用风险、有效解决中小企业融资成本高的问题。同样在工程建设中，以工程款支付为保证对象的工程合同款支付保证保险也是地方政府预防“烂尾楼”常用的金融手段。

3、保险转移欠款风险

四川省住建厅联合四川银保监局于2019年11月发布的《关于深入推进建设工程保证保险工作的通知》明确要深入推进工程合同款支付保证保险工作，致力于运用建设工程保证保险机制防范和化解工程烂尾风险。

工程合同款支付保证保险，通过引入保险公司作为第三人，确保在开发商未如期向施工方支付工程款时，由保险公司代为偿付、保证工程项目如期开展；也保证在工程建设全过程中，有保险公司对欠款风险进行动态监管并及时预警，通过第一时间转移、分担、防范和化解欠款风险，斩断工程款拖欠带来的债务链。

与四川省采取了同样思路的是同月湖南省住建厅联合省人社厅和银保监会湖南监管局两部门发布的《关于在房屋建筑和市政基础设施工程领域开展建设工程保证保险试点的通知》，通知也提出要试点发包人合同款支付保证保险，推动政府职能转变，充分发挥市场配置资源作用。

这也与各地政府运用行政手段、金融手段防范“烂尾楼”思路一致，都旨在遵循政府与市场、政治运作与社会运行的内在逻辑，把握政府与市场、政府与社会的治理边界。

防范“烂尾楼”问题发生，建立长效机制并实施常态化管理才是长远之计。政府作为宏观调控的主体，用其“无形的手”在预防和复活烂尾楼方面可发挥重要作用；市场作为资源配置的基础性方式和主要手段，也应充分发挥信贷和保险的力量，为工程建设提供资金支持、转移烂尾风险。