违章建筑合同效力案例(违章建筑转让合同效力案例)

在线问法时间： 2024.03.12

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违章建筑房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，因此应认定为无效,《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗,当事人订立合同，不得违反法律、行政法规的强制性规定,违法建筑，是指违反法律、法规在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证规定建设的建筑或采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建、改建的建筑，严重影响城市规划的建筑。

买卖违章建筑的合同有效吗

买卖违章建筑的合同无效。当事人订立合同，不得违反法律、行政法规的强制性规定。买卖房屋属于违章建筑的，该买卖合同无效。当事人因此取得的财产应当予以返还。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

违章建筑合同有效吗

违章建筑的房屋合同是无效的。根据我国《城乡规划法》第四十条的规定:违章建筑严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限制拆除或者予以没收；影响城市规划但尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。可见，违章建筑物的产权在城市规划行政主管部门未作出处理前是不能确定的，当然不允许买卖。违法建筑，是指违反法律、法规在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证规定建设的建筑或采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建、改建的建筑，严重影响城市规划的建筑。

已经和政府签了拆迁补偿协议，现在政府又说我是违章建筑，原协议无效，要求重新签订，怎么办？

5月23日村里公告通知拆迁，你们是5月7日完工的房子，不是抢建房。

如果没有土地使用证，建房没有经过批准，应当视为违章建筑。如果拆迁文件要求，凡年满十八周岁的本村合法有效人口，有无土地使用证的住房，经过组、村、乡三级认定后，可为合法有效宅院，补偿标准与有证住房一致。经过审核，你们房子通过了三级认定，并经过公示，当天和拆迁办签订了拆迁补偿协议。应当给以补偿，纪委处理是不正确的，应当相上级反映。

纪委说向检察院移交，检察院不会受理的，这样说是骗人的。这是纪委人员法盲的表现，没有犯罪检察院不会介入。

违章建筑租赁合同是否有效

违章建筑房屋租赁合同没有效力。因为《商品房屋租赁管理办法》明确规定属于违法建筑的房屋不得出租。违章建筑房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，因此应认定为无效。

【法律依据】

《商品房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

真实案例：违章建筑的买卖合同是否有效？

违章建筑是我们所熟知的一个名词，围绕违章建筑而产生的法律问题与争议纠纷也是屡见不鲜。那么，如果房屋买卖合同中的标的物存在违章建筑，这样的合同是否有效呢？按照违法性程度来分类，违章建筑有“程序违建”和“实质违建”两种，所谓程序违建是指并未违反城市规划，只是没有办理合法的审批手续的违建，故程序违建一般可以通过补办手续使其成为合法建筑。而实质违建是指实质性违背了城市规划和土地管理的规定，无法通过补办手续的方式来纠正其违法性。那么，程序违建和实质违建在认定合同效力方面有没有什么区别呢？

让我们从最高法院的判例，看看到底应该如何认定违章建筑买卖合同的法律效力。

【案例】

甘肃青旅系共青团甘肃省委员会（以下简称团省委）下属全民所有制企业，注册资金375万元，均由团省委出资。2008年11月28日，甘肃青旅作为抵押人及卖方、林嘉锋和陈国良作为买方、兰州市安宁区农村信用合作联社十里店信用社（以下简称信用社）作为抵押权人签订了《房地产买卖合同》，约定甘肃青旅将位于甘肃省兰州市白银路201号（95-97号）的建设用地使用权453.25平方米（规划用途为商铺、宾馆，土地使用年限自1996年1月1日至2036年12月31日）以及地上建筑物3316.98平方米（包括一层商铺及二至九层全部楼房，面积经双方实地丈量确认，其中合法建筑面积为2491.1平方米，其余为违章加盖部分）全部转让给林嘉锋、陈国良。上述房产中，合法建筑面积为2491.1平方米已经由甘肃青旅将抵押给信用社，并办理《房屋他项权证》，该建筑物的电梯同时抵押，共计贷款545万元（已经偿还了5万元本金）。林嘉锋、陈国良购买该房地产的房价款总额为1010万元。各方约定：办理该房地产买卖合同的产权过户时所涉及的相关费用由甘肃青旅全部承担，信用社可在共管帐户上自动扣除所有贷款本息。同时，三方还对付款方式及期限、逾期付款的违约责任、物业的交付、逾期交房的违约责任、保证条款及产权过户登记等事项进行了约定。

因在合同的履行过程中买卖双方发生纠纷，2009年9月，林嘉锋、陈国良向兰州仲裁委员会申请仲裁，请求甘肃青旅履行合同，交付房产并办理过户手续。甘肃青旅提出了反申请，要求确认《房地产买卖合同》无效。2010年10月15日，经仲裁庭主持调解，三方当事人最终达成如下调解协议：一、林嘉锋、陈国良购买的一层商铺及二至九层全部楼房，楼内所有办公物品（无偿）随楼房所有权一并转让给林嘉锋、陈国良，楼前、后院的使用权归林嘉锋、陈国良所有。二、全部房、地价款总额为1270万元。各方签收仲裁调解书后，林嘉锋、陈国良应在十五个工作日内向甘肃青旅支付。

但上述调解生效后，甘肃青旅仍拒绝履行。2010年11月26日，林嘉锋、陈国良向一审法院提出强制执行申请，2011年1月13日，甘肃省纪委第一监察室以防止国有资产流失为由，致函要求一审法院暂中止执行。2012年6月7日，一审法院作出（2012）兰法执字第143号执行裁定书，认为被执行人甘肃青旅为全民性质的国有企业，所涉房屋系国有资产，为维护公共利益，防止国有资产流失，裁定对兰州仲裁委员会兰仲调字（2009）第50号仲裁调解书（以下简称50号调解书）不予执行。

甘肃青旅随即提起一审诉讼，以转让标的物为违章建筑且未依法履行国有资产的转让程序为由，要求确认合同无效，该请求得到了一审法院的支持。林嘉锋、陈国良不服一审判决，向二审法院提起上诉。二审法院经审理后驳回上诉、维持原判。

（以上回答发布于2017-06-12，当前相关购房政策请以实际为准）

违章建筑出租，承租方可以举证房屋租赁合同无效而不支付租金吗？

原告未经城市建设部门批准，擅自在原属某公司使用的巷道上搭建一简易棚屋。2003年6月，原告将该巷道上的简易棚屋出租给被告做服装生意，双方签订了门面房屋租赁合同，合同规定租期1年。合同期满后，原告按合同规定要收该房，被告则以原告未依法取得房屋产权，没有出租权为由，拒不退房。以致双方发生纠纷，原告诉至法院。

依法分析

违章建筑含加层扩建、合作建房、乱搭乱建等。违章建筑出租现象在一些房屋租赁市场供不应求，在房租较高的城市很普遍。这些房屋包括：由于土地的历史遗留问题，导致房屋不能获得合法的产权证明的出租屋；非法改变土地、房屋用途的出租屋；行政划拨土地上用于出租的建筑物以及进入租赁市场的农民宅基地上的房屋等。这些房屋依照法律规定是不能进入租赁市场进行租赁经营活动的。

原告搭建的简易棚屋，因未向城建部门办理有关准建手续，属违章建筑。建设部《城市房屋租赁管理办法》中规定，属违章建筑的房屋不得出租。原、被告所签的门面房屋租赁合同均违反了该规定，应属无效合同。原、被告违反规定，签订房屋租赁合同，双方都有过错责任。

按照民法上处理无效合同后果的规定，凡是合同被确认为无效之后，一律作返还处理。有过错的一方当事人，应当赔偿因此给对方当事人造成的经济损失；双方均有过错的，则按照过错的大小相互承担相应的赔偿责任；而如果过错大小相当，则适用过错相抵原则，自己的损失自行承担。

技巧提示

现在，大部分城市规定房屋出租必须要申请《房屋租赁许可证》，没有“证”不准出租。凡出租某市城镇范围内房屋的单位或个人，必须经房屋主管部门认定出租房屋所有权清楚无纠纷、房屋结构安全后，到房屋所在地的区、县房地产管理部门登记，申办《房屋租赁许可证》。

申请人在办理《房屋租赁许可证》时，必须交验下列证件：1．房屋出租申请书。2．房屋所有权证书或购商品房合同、新建房执照等其他合法证件。3．出租人是个人的，应提交房主居民身份证；出租人是单位的，应提交单位法人代表或委托代理人资格证明。4．产权共有房屋出租的，需提交其他共有人同意出租的证明或委托书。5．出租人在同一区、县范围内出租多处住宅房屋，可申领一个《房屋租赁许可证》；出租非住宅房屋的，一处需申领一个《房屋租赁许可证》，证上标明出租房屋地点、数量。超出证载范围的，应另行申请《房屋租赁许可证》。6．出租人为外资企业、中外合资企业、中外合作经营企业、外国公民或港澳台同胞的，按涉外地产管理规定办理。7．出租的房屋拆迁或转移，出租人应将《房屋租赁许可证》向填发机关缴销。——引自延边人民出版社《法律高手》

违章建筑，没有房产证签的租房合同有效吗

无效，没有房产证的房子没有物权，没有所有权又怎么把用益物权（使用权）转让给你呢？所以是一份无效合同。按规定，无效合同自始无效、当然无效、绝对无效。不产生法律上的任何效力。签和不签没区别，法院是不会承认的。你想退房是不用付违约金的，这份合同的法律效果是不生效，所以他应该返还你所有押金。他不肯退，你就继续占着房子不要走，也别交租金呗。

承包的企业是违章建筑合同有效吗

承包的企业是违章建筑合同没有效。

违法建筑是指违反了法律、行政法规及规章等规范性法律文件的义务性、禁止性规定，未经相应行政主管部门审批、许可或者违背已审批、许可的范围而修建的建筑物、构筑物或者相关设施。违法建筑系违反了城乡规划法的强制性规定而建设的，其在非规划区域内建设可能会给公共安全带来隐患，影响城乡整体布局，损害社会公共利益。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，以下情况合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。既然违法建筑其本身系损害了社会公共利益，那么建立在其上的合同也应当无效。加之建筑物的统一规划更关乎社会公共利益，在法律上对违法建筑本身存在的这一事实行为进行否定对抑制违法建筑的产生具有现实的社会效果。

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